GAYRİMENKUL SATIN ALIYOR YA DA KİRALIYORSANIZ, SORUNLARINI DA SATIN ALIR YA DA KİRALARSINIZ



anasayfa

• Kalorifer petekleri belki de psikolojik bir ısı vermekten ibarettir.
• Çatınız akar,
• Suyunuz ya da elektriğiniz kesilir,
• Asansörünüz çalışmaz,
• Kapıcınız vardır ama olmaması tercih sebebinizdir,
• Komşularınız rahatsız eder, siz de onları
• Mal sahibinizle yıldızınız bir türlü barışmaz...
• Kaparonuz yanar, bir de içiniz...

                                      BETERİN BETERİ VAR...
                              YA AŞAĞIDAKİLERE NE DEMELİ?

• Satın alacağınız gayrimenkul, size gösterilen yerden çok ilgisiz bir yerde çıkabilir.
• Kiraladığınız ya da satın almak üzere kaparo verdiğiniz gayrimenkul birkaç kişiye daha aynı şekilde pazarlanmış ya da pazarlanıyor olabilir. Yani bir yerin pek çok sahibi...
• Satın aldığınız bir gayrimenkula birkaç yıl sonra hazine adına veya vakıflarca tapu iptal davası açılabilir. Kıyılar, ormanlar, eski eserler devletin hüküm ve tasarrufu altında olup, kamu malıdır (en azından şimdilik J)
• İnşaattan bir yer satın alıyorsanız, “topraktan aldım” deyimi meşhurdur. Her zaman olmasa da, bazen topraktan alanlar için meşhur bir deyim daha vardır: “hava almak”
• Hisseli bir yer satın aldığınızda diğer hissedarlardan birinin öncelikle satın alma (şuf’a) hakkını kullanarak, hissenizi sizin ödediğiniz bedelden çok daha komik bir bedel karşılığı elinizden alması, en azından teşebbüs ederek başınızı ağrıtması olasıdır.
• Terası size ait diye satılan teras katının terasında, bir gün çamaşır asan veya mangal tutuşturan kat malikleriyle karşılaşabilirsiniz. Bu onların en doğal ve bir o kadar da yasal haklarıdır. Tabi sinirlenmek de sizin hakkınız. Sezar’ın hakkı Sezar’a...
• Muvazaalı (danışıklı) bir satış planına bilmeden alet olmanız ve daha kötüsü tapunuzun bedelsiz olarak iptali, ondan da kötüsü bir de üstüne üstlük suçlanmanız olasıdır.

Başta Anayasa olmak üzere, Tapu Kanunu, Kat Mülkİyetİ Kanunu, Gayrİmenkul KİralarI HakkInda Kanun, KamulaştIrma Kanunu, KIyI Kanunu, Orman Kanunu, Kadastro Kanunu, Eskİ Eserlerİ Koruma Kanunu, Boğazİçİ Kanunu, İmar Kanunu, Türk Medenİ Kanunu, Borçlar Kanunu, Türk Tİcaret Kanunu vb. bİr çok kanun ve yönetmelİklerİ sİzler adIna takİp edİyor, bİzİ aşan konularI hukukçu dostlarImIza danIşIyoruz.

-TAPU İŞLEMLERİ

 

Satış
Bu işlem, satın alacağınız gayrimenkulun tapu sicil kayıtlarının sizin adınıza yapılması işlemidir. Söz konusu işlem, gerekli evrakların tamamlanarak basit bir satıştan ibaret olmayıp, gayrimenkulun sicil kayıtlarının önceden incelenmesi, üzerinde herhangi bir ipotek, kısıtlayıcı neden olup olmadığının araştırılmasını müteakip, gerçekten size gösterilen yeri mi satın aldığınıza ait kuşkuları da giderecek çok yönlü bir araştırmayı da içeren işlemdir.


 

Bağış (hibe)
Bu işlem, bir veya birden fazla gayrimenkulun size veya sizden bir başkasına bağışlanması işlemidir. Bağışlanan kişi tarafımızca alıcı gibi görülür ve satış işlemi gibi haklarının korunmasına yönelik, gayrimenkul sicili ve yeri hakkında gereken araştırma aynı şekilde yapılır.

Yer Tespiti
Bu işlem, bir gayrimenkulun yerinin tespiti hakkında yapılacak uygulamadır.

Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişiler
Bu işlem, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin ülkemizde gayrimenkul tasarrufunda bulunmasına veya çeşitli kanunlara dayanılarak bulunamamasına yönelik uygulamadır.

Türk Vatandaşlığından Çıkarılanlar
Bu işlem, Türk vatandaşlığından çıkarılan kişilerin gayrimenkul tasarrufunda bulunmasına veya çeşitli kanunlara dayanılarak bulunamamasına yönelik uygulamadır.


 

Şuf'a  Hakkı (öncelikli satın alma)
Bu işlem, hisseli gayrimenkulların üçüncü şahıslara satılmalarında, ortaklara tanınmış bir haktır. Bu hakkın ortaklarca kullanılmasını sağlamak veya sağlamamak üzerine yapılacak uygulamadır. 

Kat Karşılığı Temlik (devir)
Bu işlem, müteahhidin ve arsa sahibinin haklarını korumak amacıyla inşaata konu gayrimenkulun üzerinde, bina bittikten sonra hisselerin müteahhide geçeceğine dair bir resmi sözleşmedir. 

İnşaat Teminat İpoteği
Bu işlem, arsa sahibini müteahhide karşı korumak amacıyla uygulanır. Gayrimenkul üzerine yapılacak binadan arsa sahibinin hissesine isabet eden değeri hatta fazlasını gerçekçi bir şekilde ifade etmelidir.

Trampa (takas)
Bu işlem, bir gayrimenkulun bir başka gayrimenkulla karşılıklı değiştirilmesi işlemidir.


 

Taksim (paylaşma)
Bu işlem, ortak mülkiyet olarak tasarruf edilen taşınmazların, her ortağın payına karşılık olarak, ortaklara tahsis edilmesi işlemidir.

Paylaştırma Yasağı (şuyuu idame mükellefiyeti)
Bu işlem, ileride izale-i şuyu davalarından hiç değilse bir on yıl kadar korunmak için yapılan işlemdir. Ortak mülkiyette paydaşlar dilerse bir sözleşme ile Şuyuu İdame Mükellefiyetini (paylaştırma yasağı) kabul edebilirler. 

Ölünceye Kadar Bakma Akdi
Bu işlem, gayrimenkul sahibinin kendisinin ölünceye kadar bakılması şartıyla, bunu sağlayacak kişiye taşınmazını devretmesini sağlayan bir işlemdir.


 

İrtifak Hakkı Tesisi
Bu işlem, gayrimenkul sahibinin, gayrimenkulunu bir başkasının kullanmasına, ondan yararlanmasına izin verdiği ve bu nedenle mülkiyet hakkını sınırlayıcı bir sonuç doğuran işlemdir. 

Üst Hakkı
Bu işlem, gayrimenkul sahibine, arazisinin veya arsasının altında ya da üzerinde, üçüncü bir kişiye yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek, yetkisini veren bir işlemdir.

İntifa  Hakkı (kullanım)
Bu işlem, işleme konu gayrimenkul üzerinde, bu hakka sahip olan kişiye geniş bir kullanma ve yararlanma yetkisi veren, kişiye bağlı bir işlemdir.

Sükna  Hakkı (oturma)
Bu işlem, şahsi irtifak hakkı çeşitlerinden olup, işleme konu gayrimenkulda, hak sahibine oturma suretiyle kullanım yetkisi veren sınırlı bir işlemdir.

İpotek Tesisi ve Terkin
Bu işlem, halen mevcut veya ileride mevcut olabilecek, ya da gerçekleşme olasılığı olan, herhangi bir alacağın temini için, gayrimenkulun teminat gösterilmesi veya tapu sicilinden terkin (kaldırılması) edilmesidir.

İfraz (ayırma)
Bu işlem, tapu kütüğünde kayıtlı bir gayrimenkulun birden fazla parsellere ayrılmasıdır. 

Tevhit (birleştirme)
Bu işlem, tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla gayrimenkulun birleştirilerek, bir parsel haline getirilmesidir.

Cins Tashihi (nitelik değişikliği)
Bu işlem, tapu kütüğünde kayıtlı bir gayrimenkulun niteliğinin değiştirilerek, bir başka tapu kütüğüne tescil edilmesidir. Ahşap evin arsa, arsanın kagir apartman olması gibi.


 

Mirasın İntikali
Bu işlem, ölen bir kimsenin mal varlığının, alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesidir.

Vasiyet
Bu işlem, bir kimsenin, çocukları, kardeşleri, ana babası, veya eşinin saklı paylarına dokunulmamak şartı ile, kendi mal varlığı üzerinde yaptığı ölüme bağlı bir tasarruf şekli olan vasiyetnamenin tapu kütüğünde uygulanmasıdır.

Mahkeme Kararları
Bu işlem, işleme konu gayrimenkul hakkında alınmış mahkeme kararlarının tapu kütüğünde uygulanmasıdır. Uygulama yapılabilmesi için ilgili gayrimenkula yönelik davalar, gayrimenkulun bulunduğu yer mahkemesine açılmalıdır. 

Ferdileşme (kooperatif gayrimenkullarının üyelere dağılımı)
Bu işlem, konut yapı kooperatifleri inşa ettikleri konutların veya binaların yapımı imkansız hale gelmiş, istenilen amaca ulaşma imkanı kalmamışsa, arsa ve arazilerinin veya yapı kullanma izninin alınmasından sonra en geç 1 yıl içerisinde gayrimenkulların üyelerine dağıtılmasıdır.

Teferruatın Tescili
Bu işlem, bir gayrimenkulun içinde korunması, işletilmesi veya ondan yararlanılması için devamlı olarak tahsis ve tabi olunan taşınır malların tapu kütüğüne tescilidir.

Hataların Düzeltilmesi
Bu işlem, tapu kütüğünün tutulmasındaki hata, tapu sicil müdürlüğü veya kadastro faaliyetlerinden doğmuşsa, hatanın düzeltilmesi, ilgililerin mahkemeye gitmeye gerek kalmadan, tapu sicil müdürlüğünce yapılır. Mahkeme kararını gerektiren hallerde de düzeltme yapılır. Soyadı değişikliği vb.

Kat İrtifakı Tesisi
Bu işlem, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın sahibi veya ortak sahipleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yapılacak işlemdir.

Kat Mülkiyeti İşlemleri
Bu işlem, tamamlanmamış, bir yapının, kat, daire, büro, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun sahibi veya ortak sahipleri tarafından, yapı kullanım izin belgesi alınarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat irtifakının sona erdirilmesi işlemini müteakip, özel bir mülkiyet hakkı işlemidir. 

Devremülk Hakkı Tesisi
Bu işlem, tapu sicilinin daha çok kat mülkiyetine yönelik bir uygulama şekli olan devre mülk hakkının tesisi ile ilgili bir işlemdir. Buna göre; mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı, veya kat mülkiyetine çevrilmiş, veya kat irtifakı tesis edilmiş, aynı nitelikte bağımsız bölümlerin, ortak sahiplerinin her biri lehine, bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde sırayla istifade edilmek üzere, müşterek mülkiyet payına bağlı olarak tesis edilen irtifak hakkına devre mülk hakkı denilmektedir.

Şerhler
Bu işlem, üzerinize olan veya satın alacağınız ya da satacağınız gayrimenkulunuzun tapu kütüğüne gereken açıklamaların yapılmasını içerir. Bu açıklamalar (şerhler): şuf'adan feragat, intifa hakkı, ipotek, kira sözleşmesi, sükna hakkı, üst hakkı, devre mülk hakkı, vb. veya bunların kayıttan terkinidir (kaldırılması).

EMLAK VERGİSİ BEYAN ve TAKİP 
Beyannamelerin düzenlenmesi, değişiklik, genel beyan, vergilerin hesaplanması ve vergi dönemlerinde yatırılmalarının takibi. 

KURUMLARLA İLİŞKİLER
Elektrik, su, doğalgaz sözleşmelerinin adınıza yapılması, Belediye Çevre Temizlik Vergisi'nin beyanı ve takibi.